DIRETO AO PONTO.
O Tribunal do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) confirmou que a venda de um imóvel não operacional, sem a transferência de ativos produtivos associados a uma atividade empresarial organizada, não configura um ato de concentração e, portanto, não exige autorização da autoridade. Exceção: operações entre empresas do setor imobiliário não estão abarcadas por essa decisão e dependem de um exame caso a caso.
O posicionamento foi adotado por unanimidade em 12.2.2025, no contexto da Consulta 08700.007814/2024-75, apresentada pelo grupo Carrefour. Essa consulta questionava a obrigatoriedade de notificação de uma venda de um imóvel onde anteriormente funcionava um supermercado. Embora não vincule juridicamente o CADE perante terceiros, o entendimento do Tribunal e os debates durante a sessão demonstram que ele é suficientemente sólido, claro e direto para servir de orientação geral na interpretação do art. 90, II da Lei 12.529.
SÍNTESE
O Conselheiro Relator Gustavo Augusto identificou alguns fatores para distinguir entre a mera aquisição de um bem imóvel e a aquisição de um estabelecimento comercial, concluindo o seguinte:
A operação não requer notificação ao CADE se:
- O imóvel não integra um estabelecimento comercial ativo no momento das tratativas.
- O imóvel não possui capacidade produtiva instalada que possa ser diretamente aproveitada pelo comprador.
- A operação envolve apenas a transferência do imóvel, sem ativos adicionais como marca, clientela, contratos ou estoques.
- O imóvel não é essencial ou insubstituível no mercado, conforme critérios regulatórios ou de escassez.
Por outro lado, a notificação será necessária caso:
- O imóvel não integra um estabelecimento comercial ativo no momento das tratativas.
- O imóvel não possui capacidade produtiva instalada que possa ser diretamente aproveitada pelo comprador.
- A operação envolve apenas a transferência do imóvel, sem ativos adicionais como marca, clientela, contratos ou estoques.
- O imóvel não é essencial ou insubstituível no mercado, conforme critérios regulatórios ou de escassez.
IMPLICAÇÕES PARA O SETOR IMOBILIÁRIO
A decisão do CADE tem um impacto significativo no setor imobiliário, mas não elimina a necessidade de análise sobre a obrigatoriedade de notificação ao órgão de operações no setor. O Conselheiro Relator ressalvou que a decisão neste caso não se aplica automaticamente a operações entre concorrentes do setor, uma vez que estes envolvem particularidades que exigem avaliação concorrencial mais detida.
Em especial, determinados imóveis podem ser considerados “essenciais” ou “insubstituíveis”, o que justificaria sua análise prévia no contexto do controle de estruturas. O Relator mencionou como exemplo a aquisição de terrenos onde há barreiras significativas à entrada de terceiros.
Diante disso, a tendência é que o CADE aprofundará a análise do setor de real estate, buscando estabelecer critérios mais precisos para definir quando a aquisição de imóveis pode impactar a concorrência. Consequentemente, a orientação firmada nesta consulta não deve ser interpretada como um precedente absoluto para operações entre concorrentes.
AJUDA, MAS NÃO RESOLVE
Embora o entendimento da autoridade agora esteja consolidado e represente um avanço significativo para a segurança jurídica, há dois pontos de atenção. Primeiro, o CADE permanecerá atento para evitar eventuais estratégias de evasão, como a suspensão artificial de atividades empresariais ou outros mecanismos que possam disfarçar operações passíveis de análise prévia. Segundo, empresas do setor imobiliário ou que realizem regularmente esse tipo de negócio devem seguir avaliando os elementos específicos de cada operação em relação à necessidade de notificação ao CADE, assegurando conformidade com a legislação.
Para mais informações, ficamos à disposição.